Investimento em imóveis lucra até 20% por ano.

Invista em imóveis com pouco dinheiro!

Victor Hernandes

Certamente já passou pela sua cabeça ou pela de algum conhecido a ideia de comprar um imóvel como forma de investimento, seja para vendê-lo por um valor maior ou para alugá-lo e receber uma graninha todo mês.

Porém, você tem um valor disponível para comprar um imóvel sem cair em um financiamento longuíssimo e que compromete grande parte do seu salário todos os meses?

Realmente, para o pequeno investidor, não é fácil juntar um capital suficiente para adquirir um imóvel à vista (e também já sabemos que pagar juros para a compra de um bem não costuma ser bom negócio).

Felizmente, existe uma modalidade de investimento que permite a aplicação em imóveis com baixíssimo custo eexcelentes rendimentos!

Conheça os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Os FIIs são fundos (assim como existem os fundos de renda fixa, fundos cambiais, fundos DI, fundos multimercado e outros) cujo objetivo é o investimento emimóveis físicos (em sua maior parte, comerciais), em papéis com lastro imobiliário (LCI, CRI, etc.) ou, até mesmo, em outros fundos imobiliários.

Esses fundos surgem com uma IPO (oferta pública inicial) ao mercado, em que reúnem recursos financeiros de diversos investidores. Com o total adquirido, o fundo divide o valor em cotas, que representam pequenas partes do valor do fundo. Cada um dos investidores iniciais recebe um número de cotas correspondente ao valor investido. Esse é o chamado mercado primário, em que o investidor adquire as cotas diretamente do fundo.

Depois que o fundo reuniu recursos suficientes, realiza as compras e investimentos combinados no prospecto de lançamento do fundo.

A partir daí, aqueles que desejam investir em FIIs também podem comprar essas cotas de outros investidores no mercado secundário, por meio de sua conta nacorretora, de maneira simples e fácil.

Quando o fundo recebe o valor mensal dos inquilinos, 95% do lucro são repassados aos cotistas. Esse valor total é dividido pelo número de cotas e cada cota tem o direito de receber determinado valor em rendimentos. Quanto mais cotas o investidor tiver, mais rendimentos receberá.

Muitos especialistas dizem que é difícil definir exatamente o que é um FII, mas podemos identificar o que ele não é:

– Imóvel. Veremos neste artigo as principais diferenças entre imóveis físicos e fundos imobiliários

Para exemplificar, vamos supor que o investidor tenha R$ 1.000,00 disponíveis para aplicações financeiras e deseja decidir entre fundos imobiliários e imóveis físicos:

VANTAGENS

Valor mínimo de investimento
O investimento em fundos imobiliários é extremamente acessível, pois o valor mínimo é o equivalente a uma cota de fundo, que pode variar de R$ 1,00 até cerca de R$ 4.300,00. Por exemplo, o fundo FLMA11 fechou o pregão no valor de R$ 1,00. Com R$ 1.000,00, seria possível comprar 1000 cotas.

Por outro lado, o investimento em imóvel físico requer uma quantia infinitamente superior.

Com R$ 300.000,00, é possível comprar 1 único imóvel de qualidade (e olhe lá).

Rendimento do aluguel
Por se tratar de imóveis comerciais locados para empresas (e, normalmente, de padrão muito superior ao residencial), o valor do aluguel é mais alto do que um imóvel residencial. Os rendimentos podem variar de 0,5% a pouco mais de 1% ao mês. Um exemplo é o XPCM11, que está sendo negociado com o valor da cota próximo de R$ 78,00 e paga R$ 0,79 por cota ao mês, dando um rendimento pouco superior a 1%. Com os R$ 300.000,00, seria possível comprar 3.846 cotas, que gerariam um rendimento mensal de R$ 3.038,34.

No imóvel físico, os aluguéis podem variar de 0,2% a 0,6% ao mês, sendo que 6% desse rendimento é repassado à imobiliária (caso o investidor opte por usar os serviços dela). Um imóvel no valor de R$ 300.000,00 geraria uma renda bruta mensal de R$ 1.800,00 no melhor caso, da qual seria pago o valor de R$ 108,00 para a imobiliária, resultando em R$ 1.692,00. Além disso, o aluguel tem o desconto do imposto de renda.

Taxação do imposto de renda
Os rendimentos mensais dos FIIs são isentos de imposto de renda, mas as vendas das cotas com lucro são taxadas em 20%.

Os aluguéis mensais dos imóveis físicos são taxados de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor do aluguel (veja aqui os valores). Como valores de aluguel de até R$ 1.787,77 são isentos, o resultado de R$ R$ 1.692,00 já seria o líquido em sua conta, mas mesmo assim muito inferior ao valor de R$ 3.038,34 gerado pelo XPCM11. As vendas de imóveis com lucro são taxadas em 15%.

Burocracia
Os FIIs são negociados em Bolsa de Valores. Basta abrir conta em uma corretora de investimentos e realizar as compras e vendas sem sair de casa.

O imóvel físico envolve várias burocracias, como corretor de imóveis, encontrar interessados, apresentar o imóvel, escrituras, certidões, etc.

Liquidez
Como as negociações dos FIIs são feitas pelo home broker (corretora), fica muito fácil encontrar compradores e vendedores pelo livro de ofertas, além dos valores que são muito mais acessíveis.
Por exemplo, o BRCR11 é o fundo imobiliário mais negociado (mais líquido), movimentando milhões de reais todos os dias. Ele também é o maior FII da bolsa, com um patrimônio superior a 3 bilhões de reais.

Para o imóvel físico, é necessário divulgar em canais eficientes e/ou ter um bom corretor para encontrar compradores e vendedores rapidamente. Além disso, os valores altos dificultam uma rápida decisão de compra ou venda.

Diversificação de imóveis
O investidor pode comprar cotas de vários fundos diferentes que, por sua vez, investem em vários imóveis diferentes. Com isso, é possível ter investimentos em centenas de imóveis com poucos milhares de reais. Isso reduz riscos de sobreoferta em certas regiões e eventuais reformas não causam grande impacto no rendimento. O fundo KNRI11 possui 16 imóveis, sendo 9 de escritórios comerciais e 7 galpões de logística, enquanto o MAXR11B possui 8 lojas grandes (Carrefour, Lojas Americanas, Bom Preço). Dividindo o valor investido nesses dois fundos, já estaria diversificando em 24 imóveis diferentes.

Pelo outro lado da moeda, é necessário um valor muito alto para comprar um único imóvel e isso acaba mantendo o valor todo “preso” em um único ativo.

Fracionamento
Como o investimento de FIIs é feito com base em número de cotas, caso o investidor necessite com urgência de, digamos, R$ 60.000,00, seria possível vender apenas 20% das cotas que ele tem (20% de R$ 300.000,00 investidos recuperaria os R$ 60.000,00 necessários). Por esse motivo, o investidor pode escolher exatamente quantas cotas e de quais fundos deseja vender, podendo vender apenas cotas que estejam com lucro ou, no mínimo, as que estejam com menor prejuízo. O BCFF11B tem sido negociado por cerca de R$ 65,00, ou seja, daria para comprar 4.615 cotas e, caso precisasse dos R$ 60.000,00, poderia vender apenas 924 cotas e manter as 3.691 restantes gerando rendimentos.

Caso o investidor precise de 20% do valor aplicado em um imóvel físico, não é possível vender apenas uma parte do imóvel. Teria de vendê-lo inteiro e, depois, dificilmente encontraria um imóvel de mesma qualidade por 80% do valor. Além disso, também é possível que venda o imóvel por um valor muito menor do que realmente vale, por causa da necessidade imediata do dinheiro.

Qualidade dos imóveis
Como os fundos reúnem recursos de milhares de investidores, conseguem juntar quantias suficientes para comprar imóveis de primeiríssima qualidade, o que não seria possível para uma única pessoa. Quando você teria dinheiro para comprar um shopping ou um hospital, por exemplo? Com os fundos imobiliários, você pode comprar shoppings de alta qualidade, como PQDP11 a R$ 1.260,00, e hospitais com grandes receitas, como o NSLU11B, da Rede D’Or, por R$ 180,00. Com R$ 300.000,00, você poderia comprar partes de shoppings, hospitais, escritórios, agências bancárias, universidades, hotéis… ou você prefere ter um único imóvel de baixo a médio padrão?

Como a valorização no ramo imobiliário foi enorme nos últimos anos, é difícil comprar imóveis residenciais (ou mesmo comerciais) que não estejam com valor excessivo quando comparado à qualidade do imóvel.

Diversificação de locatários
Com vários imóveis ou várias salas de um mesmo imóvel, é possível alugar para diversos inquilinos diferentes. Isso ajuda a diminuir o risco global de vacância e inadimplência nos seus investimentos. Apesar de ser um único imóvel, o EDGA11B é um prédio de escritórios e shopping com lojas no centro do Rio de Janeiro, com mais de 10 inquilinos.

Com apenas um imóvel físico, o investidor geralmente tem apenas um inquilino (ou uma única família). Caso esse inquilino decida sair do imóvel ou não consiga pagar o aluguel, seu rendimento mensal vai a zero.

Qualidade dos locatários
Por se tratar de imóveis comerciais, são, em sua maioria, locados para empresas (muitas de grande porte), como Banco do Brasil, Lojas Americanas, Ambev, Brasil Foods, entre outras. Isso diminui muito o risco de inadimplência, pois se trata de grandes empresas, com patrimônios enormes. O BBPO11 e o AGCX11 são considerados fundos muito seguros por serem investimentos em agências bancárias locadas, respectivamente, para Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal.

Quando se tem apenas um imóvel, ele acaba sendo alugado para o Fulano ou o Beltrano. O risco de um deles não conseguir pagar o aluguel e ter de abandonar o imóvel é muito maior do que o dessas grandes empresas.

Gestão do imóvel
Os FIIs são administrados por profissionais da área, que, teoricamente, conhecem de mercado e têm o tempo disponível para estudar e avaliar a economia. A gestão ativa da CSHG nos fundos HGRE11, HGLG11 e HGBS11 é considerada a melhor gestão dentro do ramo dos FIIs, sempre entregando excelente valor e transparência ao cotista.

O proprietário comum de um imóvel dificilmente tem conhecimento e tempo suficientes para cuidar do dia a dia do imóvel.

Risco
Os fundos têm risco de vacância, inadimplência, desvalorização, catástrofes naturais, desaquecimento econômico, entre outros. No entanto, esses riscos podem ser mitigados por meio da diversificação. O FIIP11B é interessante por ter diversificação em 7 imóveis de diferentes segmentos (galpões logísticos e lojas varejistas), regiões (estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Paraná e Bahia) e inquilinos (Ambev, Telhanorte, Magazine Luiza, etc.).

Os imóveis físicos possuem os mesmos riscos dos FIIs, mas, para conseguir diversificar, exigem um patrimônio muito maior.

Aumento de capital
Por serem negociados em bolsa, os FIIs estão sujeitos à oscilação de mercado e, muitas vezes, podem ser comprados a valores muito inferiores ao que realmente valem, podendo gerar lucros muito superiores no futuro. O PRSV11 tem valor patrimonial de R$ 1.045,15 por cota, mas está sendo negociado a cerca de R$ 550,00, um desconto de 47,38%!

O valor percebido de um imóvel físico é muito maior, podendo até ser negociados acima do valor real.

Manutenção do imóvel
No caso dos FIIs, gastos com obras de expansão ou reparos ficam por conta do inquilino e/ou da administração do fundo. O CEOC11B está com seu único prédio totalmente vago, o que gera custos para o fundo.

No imóvel físico, fica por conta do inquilino e/ou sua própria conta.

Custos para compra e venda
Para os FIIs, a corretora de valores cobra uma taxa de corretagem (para compra e venda), geralmente fixa, que é diferente dependendo da corretora (pode ser isenta ou até cerca de R$ 20,00). Também há o custo dos emolumentos e da taxa de liquidação cobrados pela Bovespa, com as taxas de 0,005% e 0,0275% sobre o valor da transação. Vamos supor que você decidiu investir R$ 300.000,00 em 10 fundos diferentes. Considerando taxa de corretagem de R$ 20,00, gastaria R$ 200,00 em corretagem (10 operações de compra), R$ 15,00 em emolumentos e R$ 82,50 em taxa de liquidação. Isso tudo somaria um gasto de R$ 297,50.

A imobiliária geralmente cobra do vendedor cerca de 6% do valor bruto de venda do imóvel. Isso equivale a R$ 18.000,00 (dezoito mil reais!).

Despesas
Nos FIIs, As despesas de um imóvel vago ficam por conta do caixa do fundo. O cotista paga uma taxa de administração ao fundo, que varia de acordo com o regulamento de cada fundo (geralmente, cerca de 0,5% a 4% ao ano sobre o valor do patrimônio). Também há a taxa de custódia, cobrada pela corretora, para guardar suas cotas (normalmente, de R$ 5,00 a R$ 20,00 por mês). Como no rendimento repassado ao cotista já está descontada a taxa de administração do fundo, isso não impacta tanto o resultado. Se considerarmos a taxa de custódia mais alta, o investidor gastaria R$ 20,00 por mês.

As despesas de um imóvel vago ficam por sua conta (condomínio, luz, água, etc.). Chutando valores (bem) baixos para cada um desses gastos (ou isento de condomínio), você gastaria pelo menos R$ 200,00 por mês.

DESVANTAGENS

Propriedade
O investidor de FIIs é dono de cotas de fundos (apenas papéis) que investem em imóveis.

O investidor em imóvel físico é dono do próprio imóvel.

Utilidade
As cotas dos FIIs compradas não têm nenhuma utilidade real.

Em último caso, se o imóvel físico não gerar lucro com aluguel ou venda, o proprietário pode optar por usá-lo para moradia própria.

Capacidade de decisão limitada
As decisões são todas tomadas pelo fundo, sendo algumas mais impactantes realizadas com votações em assembleias, nas quais os cotistas podem participar.

O proprietário de um imóvel pode decidir fazer o que quiser com seu imóvel.

Oscilação do patrimônio
Pelo home broker, o investidor vê seu patrimônio oscilar a todo instante durante o pregão. Por esse motivo, ele deve estar preparado para aceitar perdas “virtuais”.

No caso do imóvel físico, mesmo que seu imóvel esteja em desvalorização, o investidor não sente essa queda, pois não há “vizinhos” anunciando vendas por valores baixos a todo instante.

Fiquei interessado. Como faço para começar os investimentos?

Invista aos poucos para ver como é a sensação de ver seu aluguel caindo na conta todo mês!

E, quando se sentir mais seguro, aumente gradualmente os investimentos ao mesmo tempo em que estuda e conhece novas opções.

Considerações finais

Vale ressaltar, novamente, que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, podendo tanto dar lucro como prejuízo.

Porém, com estudo, diversificação e controle de risco adequados, o rendimento mensal de aluguéis pode ser crescente e durar para a vida toda, mesmo que seu valor investido oscile durante todo esse tempo.

Os fundos imobiliários podem ajudar você a garantir uma aposentadoria tranquila. Mesmo que não acumule o suficiente para gerar rendimentos que paguem todos os seus gastos mensais, eles com certeza ajudarão a pagar grande parte de suas contas e proporcionarconforto e qualidade de vida para você e sua família.

Giovanella Huxler

Neste momento possui hotéis para investidores a partir de R$ 1.000,00.

São Paulo

Litoral norte – Maresias

Invista numa praia de luxo

3 anos con garantia de locação

Contato

 Fwair@live.com

Grande abraço e bons investimentos!

 

Anúncios

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s