Seja sócio de um hotel, lucre o ano todo.

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Você que  deseja ter um imóvel na praia, aproveite esta oportunidade.

Um hotel já construído e lucrando.
Localizado na melhor praia do Brasil com rendimento ano todo.

Com garantia de aluguel mensal 1%,em contrato.

Liberdade ,se você não gostar do investimento
Contrato de recompra pelo valor integral.
Negócio excelente.

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Mas como funciona?

Investimento na area hoteleira é muito simples.

Entenda o sistema.

Valor da suite situada em praia brasileira.
R$ 431.503,06
Garantia de locação 1%
R$ 4.315.06
Bônus lucro sobre locação mensal
Baseado em R$ 300,00 a diária (Full Month)
R$ 9.000,00

Total bruto: R$ 13.315,06 mês.

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Ficou caro?

A empresa possui a possibilidade de cotas sobre uma unidade com investimentos, Diferenciados.
A partir de R$ 1.000,00 pode se obter uma cota e assim, abrir sua carteira de investimento, como na bolsa de valores e ir crescendo, conforme se confia e óbvio se lucra.
A empresa garante durante 36 meses,um reajuste financeiro anual de 20%.

– Nenhum outro investimento terá, esse reajuste,dado a crise mundial, imóvel comercial é diferente, daquele seu loft alugado, nunca atrasa aluguel,não fica parado, enfim, é uma máquina faturando enquanto você dorme.

O melhor  de tudo?
Você não precisa se preocupar com,mídia, publicidade, administração, limpeza a administração toma conta de tudo.

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Deve se atentar,investimentos Imobiliários têm riscos.

Segue matéria ,interessante.

As vantagens e os riscos de investir em flats hoteleiros || Exame.com
http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/as-vantagens-e-os-riscos-de-investir-em-flats-hoteleiros

PERGUNTAS FREQUENTES
TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE POOL HOTELEIRO

1. O que é POOL DE LOCAÇÃO?
O Pool de Locação é um sistema associativo em que os proprietários de unidades de um empreendimento imobiliário, destinam seus apartamentos para exploração hoteleira. Constituem objeto desse sistema associativo, além dos apartamentos integrantes do hotel, as suas respectivas áreas e bens comuns, incluindo todo seu mobiliário, equipamentos, utensílios, instalações e decoração.
2. PARA FAZER PARTE DO POLL DE LOCAÇÃO, DEVO ASSINAR UM CONTRATO?
O contrato de Pool de Locação é o instrumento que define e determina todos os direitos e obrigações entre as partes, inclusive a administração hoteleira, plano de contas e forma de distribuição de resultados, bem como o fundo de reserva, taxa de administração dentre outros procedimentos
3. QUAL A VANTAGEM DO POLL DE LOCAÇÃO?
A grande vantagem de associar-se ao Pool de Locação, é optar pela forma mais prática e rentável de se tornar sócio de um hotel, sem as dificuldades de gestão de uma empresa, pois o proprietário passa a locar seu apartamento através de uma administradora hoteleira, sem precisar selecionar ou prospectar hóspedes, efetuar cobrança de diárias ou preocupar-se com o uso e conservação da sua unidade. Outra vantagem importante, é que o proprietário não corre nenhum risco em relação as restrições legais referente á lei do inquilinato e a Deliberação Normativa da Embratur nº 433, de dezembro de 2002, ou com o ADI/SRF 14/04.
4. O QUE É FORMA JURÍDICA DO POLL DE LOCAÇÃO?
A forma jurídica do “pool” é a da constituição de umaSociedade em Conta de Participação (SCP), em que a Administradora de Empreendimentos Imobiliários e Turísticos comparece como “sócia ostensiva” e cada um dos proprietários ingressa na qualidade de “sócio oculto”. Desta forma, todas as operações hoteleiras e administrativas do “pool” serão sempre executadas pela Administradora, em nome da sociedade isentando cada participante das preocupações e responsabilidades com estas tarefas.
5. O QUE É UM APART-HOTEL ?
É uma unidade ( ou apartamento) de um hotel para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora hoteleira contratada para gerenciar o “pool de locação”.
6. O QUE É UM FLAT ?
É uma unidade habitacional com características de um residencial, porém dotada de serviços hoteleiros, onde o proprietário pode optar por residir no apartamento, ou colocar sua unidade para ser locada como quarto de hotel, através de uma administradora hoteleira contratada para gerenciar o “pool de locação”.
7. COMO EU SEI, SE A RENDA DO HOTEL FOI DISTRIBUIDA CORRETAMENTE?
O pool de locação tem uma conta corrente independente; mensalmente é emitido um balancete onde são detalhadas todas as contas de receitas e despesas, e após retenção do fundo de reserva e o pagamento da taxa de administração da operadora hoteleira, o saldo é distribuído em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.
Entre os proprietários é eleito um conselho fiscal, que em caso de dúvida, poderá solicitar informações mais detalhadas da operadora hoteleira.
8. POSSO UTILIZAR O APARTAMENTO QUE COMPREI ?
Sim, é assegurado ao proprietário o direito preferencial de utilização, desde que haja disponibilidade no período desejado, bastando, para tanto, reservar a unidade pretendida com antecedência. O custo do período poderá ser abatido do resultado mensal, poderá haver acordo com a bandeira pela taxa de administração, poderá haver limite de diárias no ano, poderá haver descontos, enfim variações em acordo com a administradora

9. POSSO AUTORIZAR AMIGOS E FAMILIARES A UTILIZAREM O APARTAMENTO QUE COMPREI?
Em acordo com a administradora poderá ser assegurado ao proprietário autorizar o uso de sua unidade seguindo os mesmos critérios utilizados para seu uso pessoal ou haver restrições em determinados períodos.
10. SE O MEU APARTAMENTO NÃO FOR UTILIZADO, EU VOU PARTICIPAR DA RENDA DO HOTEL?
Sim, através do “pool de locação” o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários, a renda líquida obtida é rateada ao final de cada mês, isto é descontadas as despesas, impostos, inclusive IR.
11. O CONDOMÍNIO JÁ VEM DEDUZIDO NO MEU RENDIMENTO ?
Não. O condomínio deverá ser pago separadamente pelo proprietário do apartamento, pois no período de “soft open”, as receitas podem ser menores que as despesas, isso necessitaria um alto investimento em taxa de fundo de reserva.
12. COMO EU DECLARO O MEU RENDIMENTO NO MEU IMPOSTO DE RENDA ?
Como o contrato de pool de locação é feito sob a forma de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em acordo com a legislação em vigor, o proprietário pessoa física ou jurídica, lançará os rendimentos em sua declaração de renda como rendimentos isentos, por se tratar de distribuição de lucros, cuja tributação pertinente é retida na operação da SCP.
13. EM MESES EM QUE AS DESPESAS SÃO MAIORES DO QUE AS RECEITAS, QUEM PAGA A CONTA ?
Quem paga a conta do mês deficitário são os proprietários, através da utilização do fundo de reserva, ou ainda aportando o montante necessário, rateado o saldo em partes proporcionais à fração ideal de cada imóvel.

Adicionamos uma matéria para conhecer o mercado.
http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/as-vantagens-e-os-riscos-de-investir-em-flats-hoteleiros

Espero que as informações tenham suprido suas dúvidas.

Agora entre em contato conosco e escolha o hotel em que deseja investir.

Têmos certeza que terá a experiência, positiva e lucrativa.

Contato
Leconciergedubrasil@gmail.com

Investimento em imóveis lucra até 20% por ano.

Invista em imóveis com pouco dinheiro!

Victor Hernandes

Certamente já passou pela sua cabeça ou pela de algum conhecido a ideia de comprar um imóvel como forma de investimento, seja para vendê-lo por um valor maior ou para alugá-lo e receber uma graninha todo mês.

Porém, você tem um valor disponível para comprar um imóvel sem cair em um financiamento longuíssimo e que compromete grande parte do seu salário todos os meses?

Realmente, para o pequeno investidor, não é fácil juntar um capital suficiente para adquirir um imóvel à vista (e também já sabemos que pagar juros para a compra de um bem não costuma ser bom negócio).

Felizmente, existe uma modalidade de investimento que permite a aplicação em imóveis com baixíssimo custo eexcelentes rendimentos!

Conheça os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Os FIIs são fundos (assim como existem os fundos de renda fixa, fundos cambiais, fundos DI, fundos multimercado e outros) cujo objetivo é o investimento emimóveis físicos (em sua maior parte, comerciais), em papéis com lastro imobiliário (LCI, CRI, etc.) ou, até mesmo, em outros fundos imobiliários.

Esses fundos surgem com uma IPO (oferta pública inicial) ao mercado, em que reúnem recursos financeiros de diversos investidores. Com o total adquirido, o fundo divide o valor em cotas, que representam pequenas partes do valor do fundo. Cada um dos investidores iniciais recebe um número de cotas correspondente ao valor investido. Esse é o chamado mercado primário, em que o investidor adquire as cotas diretamente do fundo.

Depois que o fundo reuniu recursos suficientes, realiza as compras e investimentos combinados no prospecto de lançamento do fundo.

A partir daí, aqueles que desejam investir em FIIs também podem comprar essas cotas de outros investidores no mercado secundário, por meio de sua conta nacorretora, de maneira simples e fácil.

Quando o fundo recebe o valor mensal dos inquilinos, 95% do lucro são repassados aos cotistas. Esse valor total é dividido pelo número de cotas e cada cota tem o direito de receber determinado valor em rendimentos. Quanto mais cotas o investidor tiver, mais rendimentos receberá.

Muitos especialistas dizem que é difícil definir exatamente o que é um FII, mas podemos identificar o que ele não é:

– Imóvel. Veremos neste artigo as principais diferenças entre imóveis físicos e fundos imobiliários

Para exemplificar, vamos supor que o investidor tenha R$ 1.000,00 disponíveis para aplicações financeiras e deseja decidir entre fundos imobiliários e imóveis físicos:

VANTAGENS

Valor mínimo de investimento
O investimento em fundos imobiliários é extremamente acessível, pois o valor mínimo é o equivalente a uma cota de fundo, que pode variar de R$ 1,00 até cerca de R$ 4.300,00. Por exemplo, o fundo FLMA11 fechou o pregão no valor de R$ 1,00. Com R$ 1.000,00, seria possível comprar 1000 cotas.

Por outro lado, o investimento em imóvel físico requer uma quantia infinitamente superior.

Com R$ 300.000,00, é possível comprar 1 único imóvel de qualidade (e olhe lá).

Rendimento do aluguel
Por se tratar de imóveis comerciais locados para empresas (e, normalmente, de padrão muito superior ao residencial), o valor do aluguel é mais alto do que um imóvel residencial. Os rendimentos podem variar de 0,5% a pouco mais de 1% ao mês. Um exemplo é o XPCM11, que está sendo negociado com o valor da cota próximo de R$ 78,00 e paga R$ 0,79 por cota ao mês, dando um rendimento pouco superior a 1%. Com os R$ 300.000,00, seria possível comprar 3.846 cotas, que gerariam um rendimento mensal de R$ 3.038,34.

No imóvel físico, os aluguéis podem variar de 0,2% a 0,6% ao mês, sendo que 6% desse rendimento é repassado à imobiliária (caso o investidor opte por usar os serviços dela). Um imóvel no valor de R$ 300.000,00 geraria uma renda bruta mensal de R$ 1.800,00 no melhor caso, da qual seria pago o valor de R$ 108,00 para a imobiliária, resultando em R$ 1.692,00. Além disso, o aluguel tem o desconto do imposto de renda.

Taxação do imposto de renda
Os rendimentos mensais dos FIIs são isentos de imposto de renda, mas as vendas das cotas com lucro são taxadas em 20%.

Os aluguéis mensais dos imóveis físicos são taxados de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor do aluguel (veja aqui os valores). Como valores de aluguel de até R$ 1.787,77 são isentos, o resultado de R$ R$ 1.692,00 já seria o líquido em sua conta, mas mesmo assim muito inferior ao valor de R$ 3.038,34 gerado pelo XPCM11. As vendas de imóveis com lucro são taxadas em 15%.

Burocracia
Os FIIs são negociados em Bolsa de Valores. Basta abrir conta em uma corretora de investimentos e realizar as compras e vendas sem sair de casa.

O imóvel físico envolve várias burocracias, como corretor de imóveis, encontrar interessados, apresentar o imóvel, escrituras, certidões, etc.

Liquidez
Como as negociações dos FIIs são feitas pelo home broker (corretora), fica muito fácil encontrar compradores e vendedores pelo livro de ofertas, além dos valores que são muito mais acessíveis.
Por exemplo, o BRCR11 é o fundo imobiliário mais negociado (mais líquido), movimentando milhões de reais todos os dias. Ele também é o maior FII da bolsa, com um patrimônio superior a 3 bilhões de reais.

Para o imóvel físico, é necessário divulgar em canais eficientes e/ou ter um bom corretor para encontrar compradores e vendedores rapidamente. Além disso, os valores altos dificultam uma rápida decisão de compra ou venda.

Diversificação de imóveis
O investidor pode comprar cotas de vários fundos diferentes que, por sua vez, investem em vários imóveis diferentes. Com isso, é possível ter investimentos em centenas de imóveis com poucos milhares de reais. Isso reduz riscos de sobreoferta em certas regiões e eventuais reformas não causam grande impacto no rendimento. O fundo KNRI11 possui 16 imóveis, sendo 9 de escritórios comerciais e 7 galpões de logística, enquanto o MAXR11B possui 8 lojas grandes (Carrefour, Lojas Americanas, Bom Preço). Dividindo o valor investido nesses dois fundos, já estaria diversificando em 24 imóveis diferentes.

Pelo outro lado da moeda, é necessário um valor muito alto para comprar um único imóvel e isso acaba mantendo o valor todo “preso” em um único ativo.

Fracionamento
Como o investimento de FIIs é feito com base em número de cotas, caso o investidor necessite com urgência de, digamos, R$ 60.000,00, seria possível vender apenas 20% das cotas que ele tem (20% de R$ 300.000,00 investidos recuperaria os R$ 60.000,00 necessários). Por esse motivo, o investidor pode escolher exatamente quantas cotas e de quais fundos deseja vender, podendo vender apenas cotas que estejam com lucro ou, no mínimo, as que estejam com menor prejuízo. O BCFF11B tem sido negociado por cerca de R$ 65,00, ou seja, daria para comprar 4.615 cotas e, caso precisasse dos R$ 60.000,00, poderia vender apenas 924 cotas e manter as 3.691 restantes gerando rendimentos.

Caso o investidor precise de 20% do valor aplicado em um imóvel físico, não é possível vender apenas uma parte do imóvel. Teria de vendê-lo inteiro e, depois, dificilmente encontraria um imóvel de mesma qualidade por 80% do valor. Além disso, também é possível que venda o imóvel por um valor muito menor do que realmente vale, por causa da necessidade imediata do dinheiro.

Qualidade dos imóveis
Como os fundos reúnem recursos de milhares de investidores, conseguem juntar quantias suficientes para comprar imóveis de primeiríssima qualidade, o que não seria possível para uma única pessoa. Quando você teria dinheiro para comprar um shopping ou um hospital, por exemplo? Com os fundos imobiliários, você pode comprar shoppings de alta qualidade, como PQDP11 a R$ 1.260,00, e hospitais com grandes receitas, como o NSLU11B, da Rede D’Or, por R$ 180,00. Com R$ 300.000,00, você poderia comprar partes de shoppings, hospitais, escritórios, agências bancárias, universidades, hotéis… ou você prefere ter um único imóvel de baixo a médio padrão?

Como a valorização no ramo imobiliário foi enorme nos últimos anos, é difícil comprar imóveis residenciais (ou mesmo comerciais) que não estejam com valor excessivo quando comparado à qualidade do imóvel.

Diversificação de locatários
Com vários imóveis ou várias salas de um mesmo imóvel, é possível alugar para diversos inquilinos diferentes. Isso ajuda a diminuir o risco global de vacância e inadimplência nos seus investimentos. Apesar de ser um único imóvel, o EDGA11B é um prédio de escritórios e shopping com lojas no centro do Rio de Janeiro, com mais de 10 inquilinos.

Com apenas um imóvel físico, o investidor geralmente tem apenas um inquilino (ou uma única família). Caso esse inquilino decida sair do imóvel ou não consiga pagar o aluguel, seu rendimento mensal vai a zero.

Qualidade dos locatários
Por se tratar de imóveis comerciais, são, em sua maioria, locados para empresas (muitas de grande porte), como Banco do Brasil, Lojas Americanas, Ambev, Brasil Foods, entre outras. Isso diminui muito o risco de inadimplência, pois se trata de grandes empresas, com patrimônios enormes. O BBPO11 e o AGCX11 são considerados fundos muito seguros por serem investimentos em agências bancárias locadas, respectivamente, para Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal.

Quando se tem apenas um imóvel, ele acaba sendo alugado para o Fulano ou o Beltrano. O risco de um deles não conseguir pagar o aluguel e ter de abandonar o imóvel é muito maior do que o dessas grandes empresas.

Gestão do imóvel
Os FIIs são administrados por profissionais da área, que, teoricamente, conhecem de mercado e têm o tempo disponível para estudar e avaliar a economia. A gestão ativa da CSHG nos fundos HGRE11, HGLG11 e HGBS11 é considerada a melhor gestão dentro do ramo dos FIIs, sempre entregando excelente valor e transparência ao cotista.

O proprietário comum de um imóvel dificilmente tem conhecimento e tempo suficientes para cuidar do dia a dia do imóvel.

Risco
Os fundos têm risco de vacância, inadimplência, desvalorização, catástrofes naturais, desaquecimento econômico, entre outros. No entanto, esses riscos podem ser mitigados por meio da diversificação. O FIIP11B é interessante por ter diversificação em 7 imóveis de diferentes segmentos (galpões logísticos e lojas varejistas), regiões (estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Paraná e Bahia) e inquilinos (Ambev, Telhanorte, Magazine Luiza, etc.).

Os imóveis físicos possuem os mesmos riscos dos FIIs, mas, para conseguir diversificar, exigem um patrimônio muito maior.

Aumento de capital
Por serem negociados em bolsa, os FIIs estão sujeitos à oscilação de mercado e, muitas vezes, podem ser comprados a valores muito inferiores ao que realmente valem, podendo gerar lucros muito superiores no futuro. O PRSV11 tem valor patrimonial de R$ 1.045,15 por cota, mas está sendo negociado a cerca de R$ 550,00, um desconto de 47,38%!

O valor percebido de um imóvel físico é muito maior, podendo até ser negociados acima do valor real.

Manutenção do imóvel
No caso dos FIIs, gastos com obras de expansão ou reparos ficam por conta do inquilino e/ou da administração do fundo. O CEOC11B está com seu único prédio totalmente vago, o que gera custos para o fundo.

No imóvel físico, fica por conta do inquilino e/ou sua própria conta.

Custos para compra e venda
Para os FIIs, a corretora de valores cobra uma taxa de corretagem (para compra e venda), geralmente fixa, que é diferente dependendo da corretora (pode ser isenta ou até cerca de R$ 20,00). Também há o custo dos emolumentos e da taxa de liquidação cobrados pela Bovespa, com as taxas de 0,005% e 0,0275% sobre o valor da transação. Vamos supor que você decidiu investir R$ 300.000,00 em 10 fundos diferentes. Considerando taxa de corretagem de R$ 20,00, gastaria R$ 200,00 em corretagem (10 operações de compra), R$ 15,00 em emolumentos e R$ 82,50 em taxa de liquidação. Isso tudo somaria um gasto de R$ 297,50.

A imobiliária geralmente cobra do vendedor cerca de 6% do valor bruto de venda do imóvel. Isso equivale a R$ 18.000,00 (dezoito mil reais!).

Despesas
Nos FIIs, As despesas de um imóvel vago ficam por conta do caixa do fundo. O cotista paga uma taxa de administração ao fundo, que varia de acordo com o regulamento de cada fundo (geralmente, cerca de 0,5% a 4% ao ano sobre o valor do patrimônio). Também há a taxa de custódia, cobrada pela corretora, para guardar suas cotas (normalmente, de R$ 5,00 a R$ 20,00 por mês). Como no rendimento repassado ao cotista já está descontada a taxa de administração do fundo, isso não impacta tanto o resultado. Se considerarmos a taxa de custódia mais alta, o investidor gastaria R$ 20,00 por mês.

As despesas de um imóvel vago ficam por sua conta (condomínio, luz, água, etc.). Chutando valores (bem) baixos para cada um desses gastos (ou isento de condomínio), você gastaria pelo menos R$ 200,00 por mês.

DESVANTAGENS

Propriedade
O investidor de FIIs é dono de cotas de fundos (apenas papéis) que investem em imóveis.

O investidor em imóvel físico é dono do próprio imóvel.

Utilidade
As cotas dos FIIs compradas não têm nenhuma utilidade real.

Em último caso, se o imóvel físico não gerar lucro com aluguel ou venda, o proprietário pode optar por usá-lo para moradia própria.

Capacidade de decisão limitada
As decisões são todas tomadas pelo fundo, sendo algumas mais impactantes realizadas com votações em assembleias, nas quais os cotistas podem participar.

O proprietário de um imóvel pode decidir fazer o que quiser com seu imóvel.

Oscilação do patrimônio
Pelo home broker, o investidor vê seu patrimônio oscilar a todo instante durante o pregão. Por esse motivo, ele deve estar preparado para aceitar perdas “virtuais”.

No caso do imóvel físico, mesmo que seu imóvel esteja em desvalorização, o investidor não sente essa queda, pois não há “vizinhos” anunciando vendas por valores baixos a todo instante.

Fiquei interessado. Como faço para começar os investimentos?

Invista aos poucos para ver como é a sensação de ver seu aluguel caindo na conta todo mês!

E, quando se sentir mais seguro, aumente gradualmente os investimentos ao mesmo tempo em que estuda e conhece novas opções.

Considerações finais

Vale ressaltar, novamente, que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, podendo tanto dar lucro como prejuízo.

Porém, com estudo, diversificação e controle de risco adequados, o rendimento mensal de aluguéis pode ser crescente e durar para a vida toda, mesmo que seu valor investido oscile durante todo esse tempo.

Os fundos imobiliários podem ajudar você a garantir uma aposentadoria tranquila. Mesmo que não acumule o suficiente para gerar rendimentos que paguem todos os seus gastos mensais, eles com certeza ajudarão a pagar grande parte de suas contas e proporcionarconforto e qualidade de vida para você e sua família.

Giovanella Huxler

Neste momento possui hotéis para investidores a partir de R$ 1.000,00.

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Grande abraço e bons investimentos!

 

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Dá retorno investir em hotéis?
JOSÉ ERNESTO MARINO NETO, FUNDADOR, PRESIDENTE DA BSH INTERNATIONAL
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É comum ouvir que apenas os operadores hoteleiros ganham dinheiro com hotéis. As experiências de investidores, formadores de opinião, podem ter levado à essa conclusão e, a partir daí, a história ganhou corpo até virou mito.
Todo e qualquer negócio tem suas características. Um investidor experiente analisaria as características do negócio, identificaria seus riscos, trabalharia para mitigá-los e/ou minimizá-los e somente após o “dever de casa” feito é que investiria seu dinheiro.

Lamentavelmente a maioria dos investidores despreza os riscos do negócio hoteleiro, pois o considera simples, de risco baixo, até por ser um negócio de base imobiliária.

Mas o investimento hoteleiro compõe-se não apenas do imóvel. A operação hoteleira apresenta custos fixos relevantes e, mais relevante ainda, é o arcabouço que também inclui a estrutura na qual a operação hoteleira vai funcionar.

Se o investimento será executado em mercado no qual os clientes são ricos, potencialmente o hotel deverá ostentar marca conhecida desse público. Clientes ricos são, via de regra, consumidores de produtos de marca. Não assumir o custo da marca pode ser prejudicial ao resultado operacional.

Se o investimento será conduzido em mercado com grandes barreiras de entrada, potencialmente não há risco de demanda, ou seja, perigo de a oferta se expandir além da necessidade graças à percepção de haver grande demanda não atendida. Portanto, adotar uma marca conhecida pode significar redução na taxa de retorno porque o custo de marca tende a reduzir o lucro da operação.

O investimento precisa ser alvo de um PEI – Plano Estratégico de Investimentos que considere todas as características do mercado, que defina o que será empreendido e que considere o valor máximo a ser investido. Hotelaria deve ser um negócio espartano. Cada metro quadrado construído sem necessidade significa redução da taxa de retorno do investimento.

O PEI também deve contemplar adequadamente o sistema de governança do empreendimento. É tema essencial. Geralmente esse tema é mal gerido pelos investidores e tem a ver com os modelos de negócios praticados pela indústria hoteleira.

O modelo de negócios mais utilizado no Brasil, até o momento, é o estilo que chegou junto com as grandes companhias hoteleiras internacionais: o hotel pertence ao investidor que assume todo o risco do negócio e o hotel é gerenciado por uma administradora hoteleira que se remunera como prestadora de serviços.

Genericamente a administradora hoteleira recebe honorários calculados sobre a receita, como se fosse uma franquia, e sobre o resultado operacional. Assim, mesmo que o resultado final para o investidor seja de prejuízo, a companhia hoteleira recebe seus honorários. Daí vem o mito.

Esse modelo faz sentido no mercado onde nasceu e cresceu: os Estados Unidos são um país desenvolvido, com capital disponível e de custo baixo. Seus consumidores são ricos e, portanto, são guiados por marcas. Nesse contexto, o “management” e as marcas têm muito valor.

Na Europa, esse modelo é menos utilizado. Na Espanha, por exemplo, apenas 20% dos hotéis são administrados dessa forma. Lá, 50% dos hotéis das companhias hoteleiras são de propriedade das próprias companhias. E cerca de 80% dos hotéis são gerenciados pelos donos do negócio. O modelo europeu relaciona-se mais ao capital hipotecário fluindo dentro das companhias hoteleiras que as tornam donas dos negócios e tomadoras de risco.

O Brasil não é um país rico. A taxa de juros é alta porque o capital não é um bem disponível e acessível. Os clientes são, portanto, “pobres” e, naturalmente, sensíveis a preço e não são dirigidos por marcas.

Como um país jovem, o Brasil também apresenta riscos inerentes à sua juventude. A indefinição da própria sociedade de como proteger e gerenciar seus recursos naturais traz riscos. A carência de infraestrutura, a legislação ultrapassada e a burocracia trazem riscos. O movimento global de capitais interferindo no câmbio traz riscos. Gestões de políticas públicas ruins trazem risco.

Há muitos riscos externos ao negócio hoteleiro no Brasil. O investimento no setor precisa considerar esse ambiente para ser planejado e executado. E o Brasil precisa criar o seu próprio modelo de negócios.

Os investidores desejam alinhamento de interesses com operadores hoteleiros e, em país onde o capital custa muito caro, os investidores devem dirigir seus destinos.É possível ganhar muito dinheiro investindo em hotéis, inclusive no Brasil. É apenas uma questão de disciplina.

Infos para investimento

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‘Pechinchas’ imobiliárias atraem estrangeiros

O maior fundo imobiliário do mundo, o americano Blackstone, diz ter US$ 15,8 bilhões disponíveis para aquisições

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SÃO PAULO – A grande quantidade de imóveis disponíveis no mercado imobiliário brasileiro tem despertado o interesse de investidores estrangeiros em busca de “pechinchas”. Acostumadas a comprar barato em períodos de economia fraca para lucrar quando o ciclo de retomada chegar, empresas como Blackstone, Exxpon e Top Capital estão à caça de ativos “encalhados” – e exigem um desconto mínimo de 30% para fechar negócio.

O maior fundo imobiliário do mundo, o americano Blackstone, diz ter US$ 15,8 bilhões disponíveis para aquisições. Nos últimos anos, a empresa investiu mais de US$ 1 bilhão no País – entre os ativos, estão alguns que pertenciam à BR Properties. Segundo o diretor global de investimentos da Blackstone, Kenneth Caplan, o apetite do grupo continua forte.

“Ainda estamos no estágio inicial com nossos negócios imobiliários no Brasil”, diz o executivo, que participará da segunda edição do Summit Imobiliário, evento promovido pelo jornal O Estado de S. Paulo em parceria com o Sindicato Habitação de São Paulo (Secovi-SP), no próximo dia 12 de abril, em São Paulo.

Para Caplan, o momento conturbado é favorável. “O Brasil está particularmente estressado por causa da baixa performance econômica e da incerteza política. Essas situações tendem a criar boas oportunidades.”

Para o sócio da firma de auditoria e consultoria Giovanella Huxler consultoria,  o interesse dos investidores, principalmente o estrangeiro, é considerável e tende a crescer nos próximos meses. “Tenho sido muito procurado. Tem muita conversa e alguns negócios já estão em andamento. Mas eu acho que os próximos meses serão mais importantes”, ressalta.

O executivo aponta a desvalorização cambial e a deterioração do mercado interno como os principais motivos para o interesse de fundos internacionais. “Tem muita gente esperando por uma clareza maior no cenário político e econômico. O Brasil deve passar por uma reforma econômica e os ativos podem ficar ainda mais baratos.”

Entre os investidores está o sino-americano Tim Chen, da Top Capital, que há dois anos captou um fundo de mais de US$ 1 bilhão com casas especializadas em administração de fortunas (conhecidos como ?family offices?) nos Estados Unidos, China e países árabes, entre outros.

“Buscamos hotéis de alto luxo nas principais praças do País e hotéis econômicos nas cidades secundárias e terciárias”, conta Chen, que mira empreendimentos com taxas de desconto de pelo menos 30%.

Mercado residencial

Já a gestora de recursos Exxpon, especializada em investimentos de alto risco, está atrás de descontos na casa de 60%. “As maiores oportunidades hoje estão no segmento residencial, com o elevado número de distratos (devoluções)”, diz o americano Jonathan Franklin. Os distratos em construtoras somaram 41% de janeiro a setembro de 2015, segundo a agência de classificação de risco Fitch.

A Exxpon investe capital de três grupos americanos, dentre eles a Lamb Partners, gestora da família do bilionário Neil Bluhm. Nos últimos meses, a empresa desembolsou R$ 120 milhões em ativos imobiliários, sobretudo residenciais. “Estamos em ‘due diligence’ para outros R$ 500 milhões em lajes corporativas, imóveis residenciais e comerciais”, conta Evaldo Lima, sócio da Exxpon.

Giovanella Huxler
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Fábio Bento
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